¿QUIÉN SE HACE CARGO DE LAS HUMEDADES QUE HAN SALIDO EN MI CASA? Parte segunda

LAS HUMEDADES DEL EDIFICIO QUE NOS TRAEN DE CABEZA – 2ª Parte
Eliminar las humedades: ¿Qué puede hacer la administradora de fincas por la comunidad de vecinos?

Como ya comenté en la anterior entrada, el arreglo de las humedades que tengan origen en un elemento común, como puede ser la cubierta (el tejado o azotea) o el suelo sobre el que está cimentado el edificio son responsabilidad de toda la comunidad de vecinos 🏢

¿Qué pasos va a seguir la administradora de fincas?

La administradora de fincas comunicará al vecino que tiene humedades que primero llame a su propio seguro para que éste compruebe si es la humedad de su casa es un problema privativo, esto es, un problema entre vecinos (por ejemplo cuando al vecino de arriba se le inunda el baño y se producen humenades en el tuyo e incluso goteras). Si se descarta que sean humedades de origen privativo, entonces la administradora de fincas llama al seguro de la comunidad para que estudie el problema, para que compruebe de dónde viene 💦💧

Si el origen de las humedades es la cubierta, tejado, azotea, por medio de filtraciones, goteras, al no estar ésta en condiciones óptimas de cuidado la comunidad tiene la obligación de arreglarlo y costear el arreglo porque es una elemento común (como ya os expliqué en la entrada anterior) 🧹

La administradora buscará reparador, algo que puede resultar complicado si no se está metido en el mundo del mantenimiento de fincas como lo está una administradora de fincas 🤓. Se lo comunica al presidente o presidenta de la comunidad, que podría decidir sin necesidad de reunión pues en la mayoría de los casos es una reparación necesaria y urgente.

Posteriormente al arreglo, el seguro de la comunidad hará los arreglos de los daños derivados en este casa al vecino del último piso al que cada vez que llovía se le hacían las humedades 😊

¿QUIÉN SE HACE CARGO DE LAS HUMEDADES QUE HAN SALIDO EN MI CASA? Parte primera

LAS HUMEDADES DEL EDIFICIO QUE NOS TRAEN DE CABEZA – 1ª Parte
Las humedades en los elementos comunes: Legislación

Las humedades en las viviendas de una finca pueden tener su origen en un elemento privativo (generados por algún problema dentro de una vivienda en concreto) o pueden tener su origen en un elemento común. El artículo 396 del Código Civil establece que los elementos comunes de un edificio son:

«todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»

Las reparaciones que tengan que hacerse de las humedades y demás daños producidas por ellas cuyo origen esté en un elemento común corren a cargo de la comunidad de propietarios, como así establece el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando se refiere a la conservación del inmueble:

«Artículo diez.

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

QUIERO TENDER LA ROPA EN LA AZOTEA Y NO ME DEJAN

A veces nuestra vivienda apenas tiene espacio para poder tender. Sería ideal poder subir a la azotea y tender la ropa allí. Sin embargo, para poder hacerlo hay que tener en cuenta que solamente podremos tender la ropa en la azotea si en el estatuto o normas de régimen interno de la comunidad de propietarios está escrito que se permite hacerlo.
Si la comunidad de propietarios no tiene los documentos antes mencionados, la decisión de permitir o no usar la azotea como tendedero se tomará en una junta de vecinos y se aprobará por mayoría.
Obviamente, la azotea tendrá que ser de uso comunitario y transitable antes de plantearse siquiera la posibilidad de tender la ropa en ella.

¿PUEDO SOCILITAR LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR EN MI FINCA?

¿PUEDO SOCILITAR LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR EN MI FINCA? Sí, puedes, pero tienes que tener en cuenta dos supuestos

– Si tienes más de 70 años o eres discapacitada o discapacitado, se aplica a tu petición el artículo 10.1b de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente:

«b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.»

Se trata de conseguir la accesibilidad universal a las fincas.

– Si no entras en los dos supuesto anteriores, se aplicará el artículo 17.2 de la misma LPH, que dice:

«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»

Una vez solicitado el ascensor a tu presidente o presidenta de comunidad, este o esta se lo comunica a vuestra administradora que convocará con el consentimiento del presidente o presidenta una reunión. Se puede aprovechar para estudiar varios presupuestos si los hubiere y votar.

La derrama o forma de pago la deciden los asistentes a esa reunión. A partir de ese momento, la administradora se ocupará de los pagos y se mantendrá en contacto con la empresa de mantenimiento del ascensor que se instale.

¡CAMBIO DE FRECUENCIAS DE LA TDT! 😱

¡CAMBIO DE FRECUENCIAS DE LA TDT! 😱
Pues sí, amigos, presumiblemente durante el primer trimestre de 2020 en Alicante tendremos que adaptar o colocar nuevas antenas en las azoteas de nuestras fincas si queremos ver la televisión ya que según el Código Europeo de Comunicaciones Electrónicas de la Unión Europea las cadenas dejarán de emitir en 700MHz para dejar paso al 5G. Se liberará la frecuencia actual (los 700MHz) para que sea ocupada por las operadoras móviles, por el 5G.
Como consecuencia la TDT tendrá una nueva frecuencia y habrá que resintonizarla.

¿Qué puede hacer por vosotros el administrador de fincas en este caso?
Nos ponemos en contacto con el presidente de la comunidad para informarle con detalle de esta eventualidad, buscamos presupuestos para la adaptación o cambio de antenas y si al presidente de la comunidad le parece bien se hace una reunión para elegir el presupuesto.

BONUS
Aquí os dejo un enlace sobre la televisión digital del gobierno de España donde nos explica muy bien todo el tema:
https://www.televisiondigital.gob.es/2DD-5G/Paginas/segundo-dividendo-digital.aspx

 

SERVICIOS

Servicios generales:

  • Amplio equipo de colaboradores profesionales para el mantenimiento de la comunidad.
  •  Continuos ajustes en los presupuestos de la comunidad.
  •  Presentación de varios presupuestos cuando sea necesario una inversión en la comunidad,  siempre con el visto bueno del presidente y en su caso de la Asamblea de la comunidad.
  •  Atender las consultas del Presidente/a y propietarios de la finca. Siempre devolvemos las llamadas.
  •  Preparación de las cuentas de ingresos y gastos.
  •   Efectuar pagos y realizar cobros, así como las debidas actuaciones en caso de morosidad.
  •  Elaboración de los presupuestos anuales y fijación de cuotas de participación de los propietarios.
  •  Seguimiento continuo de la actividad cotidiana de la finca.
  •  De acuerdo con el Presidente/a convocar las Juntas.
  •  Todas las funciones necesarias para la conservación de los bienes comunes, así como mantener la buena convivencia entre los miembros de la Comunidad.
  •  Administración de fincas arrendadas.

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EL IMPAGO DE CUOTAS DE LA COMUNIDAD PUEDE ACABAR CON LOS NERVIOS DEL RESTO DE LOS PROPIETARIOS

La acumulación de deudas de propietarios morosos puede llevar a la Comunidad a situaciones de «verdadera ruina», ya que el resto de copropietarios deben soportar toda la carga de gastos, ya sean ordinarios o extraordinarios, a fin de garantizar todos los servicios necesarios para el buen funcionamiento de dicha Comunidad.

Según los últimos datos, la morosidad ha aumentado entre un 2% y un 3% desde el inicio de la actual crisis económica, siendo Cataluña la comunidad que acumula más morosos, seguida de Andalucía y la Comunidad Valenciana.

No se trata únicamente de dinero. La presencia de morosos genera multitud de conflictos siendo la principal causa de las discusiones que se producen entre vecinos, que, en muchos casos, terminan por no dirigirse la palabra. Una situación, que lejos de solucionar el problema, termina enquistándolo.

La LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL en su artículo 21 establece el procedimiento para la reclamación de las deudas comunitarias.
La Comunidad podrá pedir por escrito al propietario moroso que pague la cantidad que adeuda en un plazo determinado. Transcurrido dicho plazo sin que se haya satisfecho la deuda, el Presidente o el Administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente.

El proceso principiará por demanta sucinta, a la que se acompañará certificación de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes.

Esta acreditación se formulará mediante la certificación de la liquidación de deuda, que deberá ir firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente, y deberá ser notificada al propietario moroso.

Admitida la demanda el Juez requerirá al deudor para que en el plazo de veinte días pague o se oponga. Si abona la deuda, se le dará justificante, con archivo de actuaciones, pero con imposición de costas. Si hay oposición, el Juez dará traslado a la Comunidad y se seguirá el juicio por los trámites del juicio verbal.